本文摘要：在房地产行业枷锁更加多的将近3年里，文旅像一道生门，收敛出有强光的群集效应，外再加特色小镇风口和乡村大力发展声援，房企们瞅着文旅产业里的机遇是越看就越多，多元转型变为了必然选择。

在房地产行业枷锁更加多的将近3年里，文旅像一道生门，收敛出有强光的群集效应，外再加特色小镇风口和乡村大力发展声援，房企们瞅着文旅产业里的机遇是越看就越多，多元转型变为了必然选择。如今，百强房企里早已有多达70%的房企布局到这个产业里，文旅产业也从方兴未艾发展到了如火如荼的兴旺阶段。但一眼盘点，在这个大投资、轻运营、长周期的产业里存活远比传统研发精彩。于是，这池子里大部分企业标榜的“文旅转型”，表面看是适应环境趋势，但在实际操作时，却绕行返回了“地产研发销售”的旧行当里，文旅布局也更加看起来一套新的拿地说词。

尽管里子不约而同，但面子上还是各有千秋。在刚过去的2018年里，早已有“老人”衰落了，有“中年人”被拖累了，当然，也有新人坚信自己不会是值得注意，兴致勃勃地看著这盘无以咀嚼的韭菜。万达的再造论老牌的文旅房企，万达一定是数一数二的。2012年7月，万达的第一个文旅项目——长白山国际旅游度假区开业；2013年，万达开始直言第四代商业综合产品——万达城；2014年，西双版纳度假区开业，第一个万达城项目武汉万达城开业，万达明确提出了“2017年后每年3个以上文旅项目开业”的战略计划；2015年7月，王健林公布“万达旅游发展战略”，回应万达于是以全力转型，并将2020年已完成转型目标的计划提早到2018年；2016年，王健林在拒绝接受鲁豫专访时对迪士尼乐园公开发表叫板，“迪士尼不应来内地，好虎架不住群狼”、“上海只有一个迪士尼，万达在全国进了15到20个万达城”、“要让迪士尼中国的这一块财务十年到二十年之内盈没法利”；2017年7月19日下午，在北京万达索菲特酒店7层，万达将北京万达嘉华等77个酒店以199.06亿元的价格出让给富力地产，将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格出让给融创，两项交易总金额637.5亿元，被称作“世纪交易”；2018年10月29日晚，万达将原文旅集团和13个文旅项目的设计、建设和管理公司交易给融创，对价62.81亿元。

如果按这个脉络来看，万达的文旅投资应当是早已解散的那一卦，但事实上是，万达并没离场，反而在2018年里，它又去找了新的文旅方向。10月22日，万达集团与遵义市政府在北京签定《遵义市人民政府和万达集团关于红色文化旅游及商业项目战略合作框架协议》。

万达计划在遵义市内以直投、合作独资、合资等多种形式研发建设万达红色文化旅游项目1个和万达广场2个，项目总投资计划大约100亿元。11月8日，万达集团与兰州市政府在北京签订协议，将在兰州打造出占地约1300亩，总投资近300亿元的万达城，内容还包括万达弘、度假酒店群、旅游观光塔、酒吧街、旅游集散中心等。项目计划2019年动工，2021年开业。预计开业后年游客将多达1000万人次，为兰州建构上万个必要低收入岗位和巨额税收，沦为兰州“一带一路”的文化旅游新的品牌。

12月13日，万达集团与延安市政府在北京展开“延安万达文化旅游项目签下仪式”，按照协议，延安万达城项目将坐落于延安高新区，项目占地约1900亩，项目总投资120亿元，其中文旅投资大约40亿元，集爱国主义教育、旅游渡假、非物质文化遗产展出体验相等一体，内容还包括红色主题街区、红色主题室内乐园、红色主题剧场、度假酒店群等内容。项目计划于2019年一季度动工、 2021年上半年开业，作为延安庆典建党100周年庆典工程。退出文旅，王健林未曾想要过。

华侨城的困局另一个早早就把文旅划入战略重点的老牌房企，是华侨城。从1989年创立中国最先的主题公园锦绣中华、世界之窗到欢乐谷、深圳东部华侨城，从1991年的《艺术大集会》到何香凝美术馆、华夏艺术中心、OCT当代艺术中心、华·美术馆、华侨城创新文化园，文旅上下游已多处切断的华侨城却是首创了中国文化旅游的先河。在华侨城集团整体上市之前的2002—2009年，华侨城第一轮全国化布局生猛进行，将欢乐谷和华侨城品牌在全国生根。

上市之后，华侨城开始了第二轮全国规模扩展计划。但仍然到2013年，这个计划才算实际落地。到了2014年2月，原西安市人民政府副市长段先念兼任华侨城集团公司党委副书记、总经理之后，华侨城明确提出了要制成“中国文化旅游业航空母舰”的口号，并制订了之后前进“旅游+地产”的创业模式、创意“旅游+互联网+金融”的补偿模式，和耕耘“文化+旅游+城镇化”的发展模式。

而后的这几年，华侨城就开始了大开大合的文旅投资。2018年里，华侨城分别与云南、西安、昆山、温州、无锡、苏州、衡阳、湛江、赣州、多个省市投下文旅项目，其在全国范围内拟投的文旅项目总资产已相似万亿元。这其中，与西安的渊源，是华侨城2018年仅次于的一个“结”。

早在2017年6月19日，华侨城就与西安市政府签订合作协议。根据协议，华侨城将于5年内，在西安投资2380亿元，项目覆盖面积西咸新区、未央区、碑林区、莲湖区以及曲江新区等多个区域。其中，在西咸新区，华侨城白鱼建设占地面积16.25平方公里的沣东华侨城大型文旅综合项目，预计总投资额约670亿元。

此后的9月28日时，华侨城西部投资宣告，拟向曲江文投注册资本对价为人民币113.58亿元。但并购筹划了8个月后，2018年5月30日晚间，曲江文旅宣告，公司接到大股东曲江文投与曲江新区管委会、华侨城集团、华侨城西部投资、曲江文化有限公司签定的中止协议。

为了承托文旅的高额投资，2018年，华侨城大大频密处理资产。据不几乎统计资料，华侨城集团2018年上海证券交易所出售和展开实透露的资产大约18项，出售主体牵涉到华侨城集团及旗下华侨城股份、华侨城亚洲等。但从年内的数据来看，文旅并没给华侨城带给适当的收益承托。

华侨城2018年的半年报表明，2018年上半年，华侨城A的旅游综合业务构建营业收入46.75亿元，比上年同期增加27.31%，占到总收入比重的31.8%；忽略，房地产业务构建营业收入98.97亿元，比上年同期快速增长17.11%，占到华侨城A总收入的67.2%。目前华侨城集团运营和管理景区60余家，酒店50余家，旅游表演23台，旅行社5家，参予规划和建设的特色小镇及美丽乡村40余家。这些产业究竟是华侨城的拖油瓶还是救世主，还须要只想闹。复星旅文的新征程自2015年打败意大利竞购输掉，顺利并购Club Med之后，复星国际之后开始通过资本手段屡屡投资、大股东、并购了不少品牌和项目，渐渐已完成复星旅文的产业链布局。

目前复星旅文大约48％左右的业务在欧洲、28％在亚洲、22％左右在美洲地区。2018年的复星国际在文旅上有两件大事，一件是4月28日，耗资110亿元打造出的三亚亚特兰蒂斯项目月迎客，另一件是12月14日，复星旅文港股上市顺利，每股发行价为15.6港元，对应市值大约191亿港元。尽管上市首日股票走势不欠佳（收盘股票报价14.98港元，跌幅3.97%），但复星国际拆分文旅板块上市，仍是界内的一个代表性动作。

而复星旅文的招股书里，也透露出有了文旅行业的运营艰苦。招股书表明，复星旅文2017年收入人民币近118亿元，2018年上半年收益为66.67亿元，比上年同期快速增长7.8%。

但招股书同时表明，复星旅文集团将近四年持续亏损——2015年、2016年、2017年分别产生亏损净额大约为人民币9.54亿元、4.73亿元、2.95亿元，2018年上半年亏损大约为1.35亿元。这背后的原因，一是其高额的融资成本，二是其低企的负债额。——2015年、2016年、2017年和2018年上半年复星旅文集团的融资成本分别高达4.26亿元、4.97亿元、4.33亿元、1.99亿元；2015至2017年流动负债净额分别为人民币43亿元、26亿元和38亿元。上市后的复星旅文，必须对投资者负责管理，必定对均衡财务数据有了更高的拒绝。

而如何构建盈利，复星旅文得出的答案也很非常简单具体：做到房地产做生意——在复星旅文发售三亚亚特兰蒂斯项目的同时，它还设施了取名为棠岸的楼盘项目，共计发售1004套房源，还包括197套别墅和807套渡假公寓。这部分产业，果然给复星带给了较慢的收益报酬。

据复星旅文方面透漏，公司通过销售亚特兰蒂斯设施的住宅地产项目，早已回笼了约70亿人民币的资金。而未来，复星旅文在丽江和太仓的项目也不会采行类似于亚特兰蒂斯项目的模式，通过销售地产项目来再行重复使用一部分资金。上月21日早间，复星旅文公布正面盈利预告片回应，相比2017年亏损2.95亿元，预期2018年净利润不少于3.5亿元。

筹划2年再一上市的复星旅文，它的新征程，不会是不断扩大卖房业务吗？始华文旅的生死劫2018年8月中旬P2P的爆雷，把始华文旅也同时点轰了——高管投奔、大规模裁员（每个部门的裁员比例大约在60%左右）、3-5个月工资并未缴纳的消息不胫而走。2014年12月，复华有限公司成员企业复华置地启动文旅产业平台，宣告在日后的产业布局中将以文化、旅游、金融、商业等多元化、创新性为主导，通过“复华未来世界”、“复华渡假世界”、“新的环球俱乐部酒店”三大创新型产业系由规划，打造出多种业态于一体的全球旅游渡假目的地。

此后的4年里，复华在丽江、九寨沟、黄山、济南、南京、长沙、海南等地皆有项目布局，储备土地多达5万亩。据有媒体统计资料，渡假世界系列产品中，始华文旅在九寨沟、黄山、北京和济南四地系列产品分别计划投资25亿元、16亿元、70亿元及150亿元；将在长春、济南、长沙和北京落地的未来世界产品，每个项目的计划投资额也分别高达80亿元、100亿元、100亿元和300亿元。此外，筹划在海南乐东建设复华未来城市，总投资额80亿元。

目前，始华文旅已落地项目的计划总投资额多达千亿。这超强千亿的投资额，始华文旅有两个来钱的模式。一是旅游地产销售：业主可以在买完复华的房子之后，将房产托管地给复华，倒数20年，每年有8%的相同收益归还。此外，每年还赠送给28天的全球免费换住，换住的公寓可以是复华在全球范围内的项目。

在此前几年的运转中，这一模式或许屡试不爽。而第二个模式，则尤其另类——通过投资基金。据媒体公开发表报导，在丽江地产投资专项投资基金基金中，融资规模2亿元，年化收益最低约11%。

筹措资金将以注册资本扩股形式投资于丽江红树林旅游文化地产研发有限公司，最后用作丽江复华渡假世界的后期研发建设及运营管理。偿还来源则来自丽江复华渡假世界可销售物业的销售回款，以及项目经营性物业的经营性收益。海象财经，就是复华集团旗下的一个投资平台，也是始华文旅的最重要资金来源——海象财经APP2017年度运营报告中表明，其投资款的资产产于中，文旅占到28%，名列第一。

自是华文旅人士也曾对媒体证实，“从业务和资金来源来看，始华文旅并不是纯粹意义上的地产类公司，因为（自身资金）累积很少，资金最重要来源是与集团没股权关系的海象财经等互金平台”。2018年8月23日，海象财经宣告推迟兑付，始华文旅允诺“兜底”，当时的资金缺口，据传多达40亿元。11月10日，海象财经又发布近期兑付方案，允诺最晚2020年已完成兑付，方案继续执行期间，所有并未兑付本金统一按照年化6%的利率计息，收益部分将在所有本金兑付已完成后统一兑付。于此同时，始华文旅也开具了兜底函，允诺将分担连带清偿责任，并以公司项目日常经营回款、股东给与的资金反对、白鱼卖掉的资产等资金来源获取资金确保。

P2P爆雷后，始华文旅“售后返租+投资基金基金”的模式还能无法之后持续，这场兑付风波又将耗损始华文旅的多少利润和预期发展，2019年的始华文旅，请求问。勃勃新生——融创文旅、荣盛康旅再行看文旅行业的壮年新生。

在2017年的世纪交易+2018年的补足并购之后，融创忽然出了房企中的文旅大家，文旅业务的全国布局瞬间基本构成。2018年，融创文化旅游发展集团在海南正式成立。但从2018年的半年报来看，这项业务上半年仅有为融创贡献了10.5亿元的营收，在集团上半年整体营收中的所占比率为2.26%。

要告诉，在出售之前的2016年，万达通过旅游产业构建了174.3亿元的收益。似乎，融创文旅的收益和它当初的转会费比起，离价值的几乎反映还有很长一段距离。另一个规模渴望明显的，是荣盛康旅。

2014年5月，荣盛宣告将在安徽黄山展开高端文旅项目研发，牵涉到资金大约10亿元，开始尝试文旅布局。到了2017年底，荣盛康旅建设并运营着23个康旅国际度假区，1家超强5星荣玺庄园、10家五星级标准度假酒店、2家荣逸温情酒店、10家特色公寓/民宿，5个特色小镇，3个滑雪场，1个航空公司，康旅产业总投资已超过670余亿元。2018年，荣盛康旅又拿了北戴河一块142亩的旅游地块，并计划在贵州省息烽县、四川省仁寿县和丽江古城分别研发占地面积7900亩、2万亩、1800亩的渡假项目。且在荣盛康旅的项目中，除了一个并购提供的项目外，其他项目全部为荣盛康旅投资100%股权项目，每个项目跟上面积为1000亩，开发周期广泛在10年甚至20年。

殊不知一起，荣盛康旅手里目前手里早已有多达30个文旅项目，而荣盛康旅的目标，是200个。它启动了一个“流行天下计划”，业主只要在景区出售一套荣盛康旅的房子，并将房屋展开托管地，才可参予这项计划。荣盛的业主可以凭借“流行权”，在每一个荣盛发展旗下的项目缴纳住宿费，构建所谓的分享换住，到荣盛发展旗下项目旅游时，相等于可优惠或免费住进其他荣盛发展的酒店或其他业主的房屋等。这个模式，听得一起和始华文旅的商业模式类似于，而说到底，仍然是地产的里子，却是多达3000亿的投资额，房产销售是最慢的回笼渠道。

茁壮总是预示着阵痛的，新的晋文旅“壮年”对文旅规模的渴望之下，仍然隐蔽着深深的地产倚赖。这或许是茁壮的必定，却也是产业的失望。最后再行鞠躬送行一下2018年里被文旅拖累的中弘地产，也愿为未来的文旅行业，没注销之疼。

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