本文摘要：近日，戴德梁行对2018年广州地产市场展开了全面总结并对2019年行业趋势展开预判及未来发展。

近日，戴德梁行对2018年广州地产市场展开了全面总结并对2019年行业趋势展开预判及未来发展。涉及报告表明，比起2018年房地产板块的举步维艰，广州大宗物业交易市场规模突破240亿元人民币，倒数三年爬新纪录；甲级写字楼市场需求充沛，业主方市场特性日益突显，空置率创近十年来新高；零售市场亦展现出活跃，从新零售品牌到服饰、餐饮、家居等传统零售皆大力布点，年底新开业项目集中于白云商圈，永旺梦乐城广州金沙、百信广场西区、新世界云门New Park等项目陆续开业。零售：购物中心调整力度增大 照片经济不顾一切白戴德梁行报告表明，2018年广州优质零售市场共计大约45.5万平方米追加供应，主要集中于在白云商圈，永旺梦乐城广州金沙、百信广场西区、新世界云门New Park等项目于年底集中于开业。

截至第四季末，主城区优质商业空置率保持在8.1%，平均值租金816.3元/平方米/月。开业中出：广东第3座永旺梦乐城 /百信广场西区11月28日开业/云门New Park：广州首个MALL+PARK综合体购物中心相继集中力量租户结构调整的脚步，引进社交属性及体验性更加强劲的商户来更有人流。如保利时光里（原保利中环广场）、太阳新天地等，陆续提高商场美陈和动线，并引入不受年长消费者青睐的品牌，通过升级租户结构来拓宽客群。照片经济席卷而来，各大购物中心争相发力，牵头举行主题展出，生产话题更有人流照片发票，如天环引入的大型熊本熊主题活动展及蓝精灵魔幻花园世界巡回展、万菱汇打造出的屁桃家族的圣诞趴、百信广场的小猪佩奇缤纷假日等。

2019年，广州优质零售市场预计将有6个购物中心，合计大约64.2万平方米的追加供应面市，均集中于在白云、番禺等非核心商圈。出租市场需求仍然充沛的核心商圈，在无新货供应的情况下，将减缓租户及业态调整的脚步，引入新兴品牌打造出个性化、差异化营运。大宗交易市场：倒数两年斩200亿规模 新兴区域日渐不受欢迎2018年广州大宗物业投资市场共计达成协议22宗交易（单宗成交价金额1亿元以上），投资总额高达240亿元人民币，倒数两年突破200亿规模，持续3年创意低。

（2016-2018年广州大宗交易市场成交额一览）在所达成协议的交易中，办公物业以逾60%的交易量占到比，及总投资额161亿元，沦为最热门的物业投资类型。其中，资产包交易更加流行，如万科以33.8亿元卖给海航旗下的寰城海航广场及中央海航酒店广场的写字楼及酒店物业。

紧随其后的是商业物业，投资总额高达47亿元。戴德梁行广州资本市场部助理董事雷海鸣共享，从近年的交易结构构成来看，内资投资者仍占有较小比重，2018年由于去杠杆等调控，内资上升了投资脚步。外资投资者近年对广州大宗物业投资皆持有人积极态度，占到比呈现出明显快速增长趋势，是外资采行集中风险、全球化投资策略的反映，如外资机构以11.7亿元并购越秀新的都会近5万平方米招商物业。

另一方面，政府背景的内资投资者在大宗交易市场亦有所进账，如合景泰富将逾11万平方米的合景星辉广场写字楼项目出售予政府投资方。（2016-2018年广州大宗交易市场交易结构构成）数据表明，从2017至2018年，大宗交易有从核心区域如天河、海珠、越秀及荔湾，向新兴区域如南沙、番禺及黄埔等拓展的趋势。广州南站作为粤港澳大湾区黄金走廊上相连多城的交通枢纽，随着甚广深港高铁的全面通车，步入了更好投资机遇，如佳宁娜集团有限公司有限公司以2.4亿元卖给万科世博资逾9000平方米的写字楼项目。

大湾区内多城经济资源共享时代的打开，将为广州大宗物业交易市场带给更加多可能性。（2017-2018年广州大宗交易区域包含）雷海鸣回应，未来，在持续的去杠杆趋势及资管新规下，内资企业融资成本提升且融资渠道有限，但政府背景的投资机构有融资优势，将之后参予大宗交易。近期的中美贸易战未对大宗交易市场带给明显影响，而人民币升值的汇率波动正逢其时沦为外资谋求人民币资产投资机会的动力，而广州作为粤港澳大湾区的核心城市之一，发展创造力无限，将沦为投资者重点注目的市场。

土地市场：量跌价上涨 土地出让金刷新历年新纪录2018年，因全市土地供应同比上升22.7%,造成土地成交价面积同比下降15.1%至923.2万平方米。全市楼面地价同比大幅度下跌43.2%至6,043元/平方米,夹住全市土地出让金刷新历年新纪录。外围区域还包括东莞、黄埔及南沙区等均为土地成交价的主力军，成交价面积占到比全市的82.8%，同比上升8.4个百分点；中心城区土地成交价面积同比明显快速增长65.8%，民生确保用地（住宅及基础设施）贡献仅次于。

（广州历年土地成交价情况）住宅用地方面，广州同比增加44.6%的土地供应来平稳供求关系，全年旧部447.2万平方米，成交价面积同比增加45.8%，成交价楼面价同比暴跌7.5%至11，547元/平方米。不受国际金融城PPP项目影响，其它用地楼面价急升6.2倍，推升全市地价。戴德梁行华中区研究部主管袁雪玲共享2018年土地市场亮点时回应，广州交通枢纽类用地大幅度减少，将增强其在湾区中的交通枢纽地位并为多个潜力TOD项目赋能；科企与房企强强合力前进产城融合，如富士康联手碧桂园夺下3宗商业住宅用地、思科与碧桂园联合打造出番禺国际科创城项目；招商用地多为定向转让，是政府推展招商引资、引领产业落户的最重要策略；人才争夺战呈现出白热化趋势，政府加快发售显人才公寓，以期在抢走人大战中占有优势。

写字楼：租金创意低 业主说了算2018年，广州甲级写字楼市场全年仅有3个追加供应项目入市，还包括保利中悦广场、保利琶洲湾天幕广场及广州报业文化中心，总计大约28.1万平方米，皆集中于在琶洲商务区。至2018年末，全市甲级写字楼年末存量为485.9万平方米。在追加供应受限的情况下，市场存量持续去化，全年清净招揽量大约为31.9万平方米，夹住全市空置率同比上升2.4个百分点至5.6%，创近十年来新高。因受限的供应量，业主在租金水平上保留较强优势，年末全市平均值租金同比下降6.9%，约194.1元/平方米/月。

（2018年广州甲级写字楼追加供应，清净招揽量和空置率）纵观全年，琶洲商务区是当之无愧的招揽冠军，全年清净招揽量大约为22.4万平方米，占到比广州全年总量的逾70%，年末平均值租金同比下跌14.1%。一向是企业必争之地的珠江新城商务区亦展现出亮眼，年末袭港平均值租金同比下跌9.3%。牵头办公概念颇受企业主接纳，商务中心及牵头办公运营商加快布局广州写字楼市场，WeWork、Funwork皆落地广州首个营业点，大力扩展版图。

2019年，广州甲级写字楼市场预计将步入大约74.5万平方米的追加供应。其中，琶洲商务区将步入还包括阿里、唯品会等多个互联网总部项目的交付给，更进一步夹住琶洲商务设施设施的完备，并更有更加多互联网、科技类企业进驻。重金打造出的国际金融城，明年将以第一批甲级写字楼的面市，揭露该区域腾飞发展的帷幕。

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